从全国范围来看，目前处于自2004年土地出让市场化改革后的第四轮调控。与原来以“国八条”（2005年5月）、“国六条”（2006年5月）、“国十条”（2010年4月）、“国五条”（2010年9月）、“新国八条”（2011年1月）、“新国五条”（2013年2月）”等国字号命名的调控措施不同，本轮房地产调控的主要特点是，以地方政府调控为主，注重“一城一策，因城施策”。但截至目前，依然是以原来国字号时期的“限贷限购”为主，其实是在菜单上选A、B，还是C的问题。

　　随着中国房地产市场十多年的发展，这一轮房价上涨又出现了很多新特点。

　　城市间分化严重。在北上广深住房市场过快上涨、一房难求的背后，众多中西部、东北三四线城市依然面临房地产去库存的巨大压力。这是调控政策地方化的主因，也是调控在短期内难以见效的关键。“因城施策”背后，每一个大城市的调控政策都在对周边产生溢出效应，可能会把购买需求挤向三四线城市，也可能会使三四线城市房地产市场一蹶不振，去库存更加困难，出现与政策预期完全相反的情形。

　　二手房交易正在逐步成为住房交易的主力。北京2016年的二手房交易量超过27万套，远远超过了新房成交量的14万套。存量房交易市场的成熟，意味着针对新房的供地、控价等措施已经很难直接起作用，而只有加息等价格措施和提高首付比重等降杠杆类措施才有一定效果。这也是很多城市不得不启动二次调控的原因。

　　学区房、学位房持续火爆。中国历来重视对子女的教育，有“孟母三迁”等典故，为的是让孩子有个好的学习环境。随着中小学划片、就近入学在全国范围内逐步推开，购买一套学区房，已经成为很多中产家庭最体面、回报率最高的投资方式，也产生了诸如“买学区房上名校，名校毕业却买不起学区房”的“诺贝尔奖难题”。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的。”房地产市场的稳定发展，只能依靠深化改革来建立制度性长效机制。

　　改革公共产品定价机制，尤其是教育定价机制。学区就是教育质量的价格。一二线城市学区房的持续火爆，根本原因是对高质量教育的需求和重点中小学有效供给能力之间存在矛盾。市场最基本的出清法则就是供不应求，提高价格。国外重点中小学是私立学校，提高价格自然理所应当；如果是公立学校，则可以通过房产税筹资的形式，让学校提高质量的努力部分通过房地产税预算来得到补偿。中国的重点中小学基本是公立学校，收费由政府制定又长期不变，缺乏与市场挂钩的价格调整或补偿机制，最终只能全部反映在已经市场化了的住房价格上。当前的重点学校收费制度和水平，既不能体现市场供求，也不能体现成本。这不利于教育长期发展，也不利于提高教育质量或者提高教师收入，更会导致住房和教育市场严重畸形。不仅是教育，住房价格捆绑了未能市场化改革、缺乏价格调整机制的很多优质公共服务，还包括医疗、交通等所有尚未市场化改革的公共支出。近期来，各地开始探索限制学区房价格的措施，例如北京限定没有居住功能的“过道”等没有入学资格，严查中介大肆宣传“学区房”等，在短期内都有一定效果，但只有价格机制才能治本。虽然教育、医疗、交通等经过初次价格调整后，学区房价格依然会相对较高，但其扭曲程度必然会有很大好转。

　　增加建设用地，尤其是住宅用地，纠正土地错配，建立“地随人走”的建设用地再配置模式。最近十年来，中国城市化高歌猛进，新增城市人口已经接近2亿人，基本上等于美国成年人口总和。未来几年还会有2亿农民进城，会产生更大的城市居住需求。目前城市居民购买农村宅基地没有放开，而农民可以购买城市房产，这就意味着城市部门需要增加更多的土地供应来满足进城农民居住。住建部和国土部已经要求各地制定五年期供地计划，建立住宅供地随去库存周期而动的调整机制，库存周期不足6个月的地区必须加大供地，超过36个月的则停止供地。这是中央对于部分地区供应住宅“惜地如金”的调控措施，也是依据市场供求逐步建立全国统一住宅土地调节市场的尝试。

　　随着中国城市化进入第二阶段，“城城迁移”取代“乡城迁移”，成为人口迁移和城市空间的主导趋势。与原来全面开花的城市化阶段不同，未来人口沿城市结构层级上移，大城市更大，农村逐步消失，小城镇成为城市系统的底端，建立“地随人走”的土地供应模式和全国统一的土地再配置市场，已经迫在眉睫。

　　适时推出房地产税。全国人大宣布今年没有房地产税立法计划，北京二手房价格随即暴涨，很难说二者没有关系。房地产税即不动产税，是针对居民家庭或个人不动产所征收的税，属于财产税的一种。作为不动产税的房地产税，在完成不动产统一确权登记后，已经基本没有法律障碍。我们能想到的增成本、降房价等一切针对房地产市场的作用，都是房地产税所起到的经济作用，而不是立税依据。针对人大存在立法周期难以适应当前形势的问题，中央政府可以在实现房价增长最低限度基础上（例如每年增长5%以上），选择增长最快的10个城市推进房地产税试点工作，逐渐形成制度化。一方面积累财源，完善制度建设，也为房地产税征管积累宝贵的地方经验。

　　增值税仍需改革。这一轮服务业营改增，使得服务业购买不动产进入抵扣范围。相对于原有的营业税而言，可以抵扣，客观上激励了服务业、制造业企业大量投资不动产。很多上市公司依靠卖房摘帽，更多的公司也在积极效仿。这会导致数十倍、上百倍的流向企业的投资也间接进入炒房市场，在扭曲国民经济的同时，急剧放大房地产市场风险。北京在“3.17”新一轮限购中提出：“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”，实际延长了机构炒房的周期，但难以起到根本性的抑制作用。“房子是用来住的，不是用来炒的”，对于企业等机构来说，这个定位的实现依然需要制度配套。

作者系中国社会科学院经济研究所副研究员