【财新网】（记者 刘卓哲）5月21日，中信证券“中信启航专项资产管理计划”（以下简称“中信启航”）在深交所综合协议交易平台挂牌转让，“中信启航”是国内首个交易所场内房地产投资基金产品（REITs）。

　　中信启航产品采用结构性设计，针对不同风险偏好的投资人，将产品分为优先级和次级两类。优先级为低风险的投资人，500万元起购；针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购。存续期内，投资收益先满足优先级投资人，后将剩余收益分配给次级投资人。优先级评级为AAA，预期收益率5.5%-7%，最终收益率由询价结果确定；次级预期收益率在12%-42%，次级无评级。产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7∶3比例发行。

　　深交所表示，REITs 的挂牌转让是为落实证监会《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》关于“研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。

　　上周五（5月16日）在京举行的2014年券商创新大会上，中信证券董事长王东明曾建言9条干货呼吁券商创新。其中之一就是建言监管方面进一步为资产证券化业务松绑，取消证券公司资产证券化业务事前审批，采取备案制。制定REITS产品公开发行并上市的管理办法，并尽快进行试点。

　　深交所表示，推出交易所场内REITs产品的意义在于，一是丰富证券市场投资品种。REITs的收益来源于成熟物业租金收入与物业资产增值，兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，为证券市场投资者提供了具有新型风险收益结构的投资品种。二是通过参与产品设计与运作管理，促进证券经营机构及相关中介机构提高自身核心竞争力，形成新的盈利模式。三是以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，成为收入物业定价的重要市场标杆，促使投资者关注房地产投资的租金回报。

　　证监会今年1月正式批复的中信启航产品是中信证券通过旗下发起设立的非公募基金全资子公司，以不低于50.4亿元的价格，接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，并拟对此进行不动产证券化业务，中信金石基金作为管理人管理该基金。中信金石基金于2013年7月8日在天津成立，注册资本1亿元。

　　REITs的双重征税问题亟待解决。REITs在收到租金后应缴纳营业税，而分配剩余收益时，发起人或须缴纳剩余收益的营业税，将出现“双重”纳税。REITs之所以在美国盛行，最大的优势在税收减免的优惠政策上。对投资人来说，由于REITs属于利润传递机构，经营利润的绝大部分转移给了REITs股东。因此，REITs在公司层面是免征公司所得税的。

　　国税总局尚未对REITs产品是否获得税收优惠政策做出回应。“中信启航是按照全额纳税的模式做的，税收接近租金的一半。”中信证券人士表示。

　　现阶段国内资产证券化业务的利润有限，证券公司试水这一业务更多看中的是名而非利。“目前，尚无REITs这一新生业务的相关制度，在现有税收制度下，国内资产租售比倒挂的现象严重，用租金收益来支撑投资人收益，需要非常巧妙的搭建架构，难度很大。”一位不愿意透露姓名的券商人士说。

　　接近监管层的人士表示：“要等真正做出几个产品后，有了明确的产品框架，加上未来与保障房挂钩，税收方面才可能调整。”

　　深交所表示，下一步将探索运用REITs为保障性住房建设服务，继续准备推出面向公众投资者的REITs产品。■